Hiên nay có nhiều người lựa chọn hình thức mua bán nhà đất qua vi bằng. Tuy nhiện liệu mua bán nhà đất vi bằng vậy có an toàn? Giá trị của vi bằng mua bán nhà đất và Cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất như thế nào?
Vậy các giải quyết tranh chấp lập vi bằng tại điện biên mua bán nhà đất được quy định như thế nào. Bài viết về lập vi bằng tại điện biên của Công ty Rong Ba giúp cho mọi người dễ dàng tiếp cận pháp luật về quy định này.
Thực trạng hiện tượng mua nhà bằng vi bằng hiện nay
Thực tế, việc mua bán nhà thông qua vi bằng hiện nay còn rất nhiều bất cập và cũng có nhiều vấn đề pháp luật bỏ ngỏ. Đã có nhiều vụ việc phản ánh các đối tượng thực hiện hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản lên tới hàng tỉ đồng.
Việc mua bán nhà đất qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định.
Nguy hiểm hơn, có chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay).
Điều này làm phát sinh tranh chấp, khiến công tác quản lý đất đai của cơ quan chức năng gặp khó khăn Việc chuyển nhượng bằng vi bằng thông thường là mua, bán những căn nhà “ba chung” (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà).
Mua nhà bằng lập vi bằng tại điện biên có phải là giao dịch hợp pháp không?
Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, Khoản 4 của Điều luật này quy định rõ: “4.
Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính”.
Bên cạnh đó, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 cũng đặt ra yêu cầu đối với hợp đồng mua bán nhà ở cần thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực.
Ngoài ra theo Điều 122 Luật nhà ở 2014, Hợp đồng mua nhà có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực.
Như vậy, từ các quy định trên, có thể khẳng định rằng giao dịch “mua bán” nhà ở là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên không thể lập vi bằng để “mua bán” nhà ở.
Hệ quả pháp lý của việc mua nhà bằng lập vi bằng tại điện biên
Hệ quả của việc mua nhà bằng vi bằng
Theo quy định tại khoản 2 Điều 117 và Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch.
Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu. Do đó, hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu và có các hậu quả sau đây:
Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Lưu ý:
Trường hợp theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch khi:
Mua bán được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực;Đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu .
Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. (Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Có nên mua bán nhà đất qua lập vi bằng tại điện biên
Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ – CP quy định thừ phát lại không được lập vi bằng đối với trường hợp:
“4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”
Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013 và Luật công chứng đều quy định các giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng, chứng thực.
Do vậy, với các quy định nêu trên thì không thể mua bán nhà đất qua vi bằng. Vi bằng mua bán nhà đất sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ. Trước thực trạng nhiều văn phòng thừa phát lại lập vi bằng liên quan đến giao dịch nhà đất tràn lan.
Ngay sau khi nghị định 08/2020/NĐ-CP có hiệu lực Sở tư pháp thành phố Hà Nội, Sở Tư pháp thành phố Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh thành đã tiến hành thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm. Đồng thời cũng đã có văn bản quy định và giám sát chặt chẽ hoạt động của các văn phòng thừa phát lại.
Một số thừa phát lại lách quy định trên lập vi bằng chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền, bàn giao tài sản khi mua bán nhà đất.
Việc ghi nhận những nội dung này cũng có tác dụng nhất định trong việc bảo vệ quyền lợi cho người giao tiền mua nhà đất nhưng không nhiều.
Vi bằng đó cũng sẽ không giúp cho việc mua bán nhà đất được công nhận. Trừ khi vi bằng giao nhận tiền, bàn giao nhà đất được lập bên cạnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.
Cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất.
Trong thời gian vừa qua Luật sư đất đai của Rong Ba gặp rất nhiều trường hợp mua bán nhà đất qua vi bằng phát sinh tranh chấp. Việc mua nhà đất qua vi bằng thường phát sinh tranh chấp bởi các lý do như:
Mua nhà đất bằng cách lập vi bằng xong không thể làm sổ đỏ.
Bên mua không nắm được quy định nên bị lừa mua phải đất không có giấy tờ với giá cao.
Nhỡ mua đất qua vi bằng nhưng không thể xây dựng nhà ở. Không thể chuyển nhượng cho người khác nên phát sinh tranh chấp.
Dù lý do là gì thì khi phát sinh tranh chấp các bên cũng chỉ có thể giải quyết bằng một trong các cách sau:
Cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất bằng thương lượng, đàm phán.
Giao dịch mua bán nhà đất qua vi bằng là một thỏa thuận dân sự. Dù vi bằng được lập có hợp pháp hay không thì trong dân sự đàm phán, thương lượng vẫn luôn là phương án tối ưu nhất để giải quyết tranh chấp.
Ưu điểm của cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất bằng đàm phán là có thể nhanh chóng giải quyết tranh chấp. Tránh mất thêm thời gian, chi phí của các bên nếu tranh chấp được đẩy ra tòa án.
Nhược điểm của cách giải quyết tranh chấp này không phải trường hợp tranh chấp vi bằng nào cũng có thể thỏa thuận được. Thường bên bán một khi đã đẩy được tài sản không có giấy tờ đi sẽ rất khó chấp nhận hoàn tiền và nhận lại nhà đất.
Tuy nhiên, đây vẫn là phương án bạn nên cân nhắc. Đồng thời qua quá trình đàm phán cũng có thể thu thập thêm những thông tin để phục vụ cho việc khởi kiện nếu không thể thương lượng thành công.
Chuyển nhượng nhà đất mua qua vi bằng cho người khác.
Đây là cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất được khá nhiều người thực hiện theo. Cũng nhiều trường hợp chưa có tranh chấp nhưng lựa chọn mua bán nhà đất qua vi bằng theo dạng lướt sóng để kiếm lời.
Phương án này nghe qua có vẻ khá ổn nhưng thực tế việc thực hiện cũng không hề đơn giản. Trước hết bạn phải tìm được người chấp nhận mua nhà đất qua vi bằng.
Nếu bạn bị lừa mua phải nhà đất không giấy tờ, không thể làm sổ đỏ qua vi bằng thì bạn có thoải mái khi đẩy tài sản đó cho người khác. Và kể cả bạn đã giao dịch xong thì không có nghĩa là đã hết trách nhiệm.
Nếu người mua nhà đất qua vi bằng biết được giao dịch là không hợp pháp thì họ cũng có thể khởi kiện bên bán để yêu cầu hoàn lại tiền và bồi thường thiệt hại.
Khởi kiện tranh chấp vi bằng ra tòa án có thẩm quyền.
Mặc dù khá phức tạp và tốn thời gian tuy nhiên khởi kiện ra tà án có thẩm quyền là cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất triệt để nhất.
Nếu không thể thỏa thuận đàm phán được, không thể chuyển nhượng vi bằng cho người khác được thì bạn cũng chỉ còn phương án duy nhất là khởi kiện ra Tòa án.
Như chúng tôi đã phân tích ở trên pháp luật Việt Nam cấm việc lập vi bằng mua bán nhà đất nên nếu bạn khởi kiện ra tòa án thì giao dịch mua bán nhà đất có thể sẽ bị tuyên vô hiệu.
Khi vi bằng mua bán nhà đất bị vô hiệu bên bán có trách nhiệm hoàn trả lại tiền đã nhận. Bên nào có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Rong Ba về các giải quyết tranh chấp lập vi bằng tại điện biên mua bán nhà đất. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về lập vi bằng tại điện biên và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
